Ihastumisessa on vaaransa. Järki jää taka-alalle, ja tunne ottaa vallan.
Raksystemsin toimitusjohtaja Marko Malmivaara toteaa, että pieni osa heidän tarkastamistaan kohteista on mökkejä tai edes hyvin varusteltuja loma-asuntoja. Hän ihmettelee, miksi harva katsoo tarvitsevansa kuntotarkastusta, vaikka mökki on arvokas hankinta.
– Tammisaaressa, veden rannalla sijaitseva kesämökki voi olla huomattavasti arvokkaampi kuin samalla seuduilla sijaitseva omakotitalo, jolta puuttuu ranta, toteaa Malmivaara.
Heidän tarkastamistaan omakotitaloista 50–60 prosentissa löytyy huomautettavaa. Loma-asuntojen puutteista ei vastaavaa tilastoa ole, mutta todennäköisesti liikutaan samoissa lukemissa.
– Mökkien taso on melkoinen villilänsi. Usein ongelmat alkavat paljastua vasta vähitellen, kun loma-asunnoissa ryhdytään viettämään pitkiä aikoja.
Toimitusjohtaja Mikko Juva Peruskorjaamisen ja rakentamisen kehittämiskeskuksesta arvioi, että arveluttavia rakenneratkaisuja löytyy esimerkiksi 1980–90-lukujen mökeistä, joita on eristetty vahvasti ilman höyrynsulkuja ja näin altistettu kosteusongelmille.
Myyjä vastaa piilovirheistä
Myyjän vastuu mökeistä löytyneistä puutteista ja virheistä on sama kuin muillakin kiinteistöillä, viisi vuotta.
Perussääntö on Mikko Juvan mukaan se, että myyjä vastaa piilovirheistä rakenteissa, joissa pitäisi vielä olla käyttöikää jäljellä.
– Jos ostaja löytää lahon hirsirakenteen vaikkapa ryhtyessään uusimaan ulkoverhousta, myyjä on todennäköisesti korvausvelvollinen. Toisaalta esimerkiksi vuotava katto saattaa olla jo normaalia elinkaartansa vanhempi, ja näin vastuu on voinut siirtyä jo ostajalle.
Kiinteistön kunto voi kauppahetkellä jäädä osin arvoitukseksi. Tällöin Juva suosittelee, että myyjä ja ostaja kirjaavat kauppakirjaan, missä suhteessa molemmat korvaavat piilovirheitä. Remonttikulut voidaan esimerkiksi puolittaa.
Koskaan et voi olla täysin varma mökin kunnosta, vaikka siellä olisi tehty kuntotarkastus. Toki silloin sekä myyjä että ostaja ovat huomattavasti varmemmalla pohjalla.
Kauppakirjaan voidaan kirjata, kuka vastaa piilovirheistä.
– Kuntotarkastuksessa eivät näy kaikki virheet. Varasto voi olla täynnä tavaraa, joten tarkastaja ei pääse sinne. Koko rakennusta ei muutenkaan voida tutkia. Niinpä löytymättä jäävä homevaurio voi sijaita vaikkapa viiden metrin päässä paikasta, jossa rakenteita tutkitaan, pohtii Malmivaara Raksystemsiltä.
Hän lisää, etteivät tarkastajat voi mitenkään tietää, onko esimerkiksi rakennuspiirustuksia noudatettu. Lisäksi piirustukset voivat puuttua, ja rakentaminen on ehkä edennyt spontaanisti.
Muutakin yllättävää voi paljastua. Vakuutuskonsultti Timo Laakso Optimumista kertoo eräästä asiakkaasta, jonka ostaman talossa betonisokkeli oli haljennut, mitä kautta kosteus oli päässyt rakenteisiin.
– Rakennus oli kuntotarkastettu, mutta eihän kokolattiamattojen alle voi nähdä, hän toteaa.
Vakuutusyhtiöt tuotteistavat kiinteistökaupan virheitä
Pioneeriksi on ryhtynyt Optimumin takana oleva Lloyd’s, maailman suurin vakuutusalan toimija. Yhtiö lanseerasi vuosi sitten myyjälle räätälöidyn kauppaturvavakuutuksen, joka on suunniteltu suojaamaan myyjää piilovirheiden varalta viiden vuoden ajan. Myyjän ei tietenkään ole pakko ottaa vakuutusta, joten syyskuusta lähtien tarjolla on myös Ostajan kauppaturva, joka hieman poikkeaa myyjälle suunnatusta vakuutuksesta.
Ostajan kauppaturva turvaa yhtä lailla ostajaa piilovirheiltä, kunhan myyjä ei ole ollut niistä tietoinen ja mökissä voidaan lomailla ympäri vuoden.
– Vakuutuksen saa, jos mökissä on jonkinlainen lämmitysjärjestelmä, kuten sähköpatterit, arvioi Hans Kapp Optimumista.
Ostajan kauppaturvaa kaupitellaan 1 350 eurolla, ja vahingon maksimikorvaus on 75 000 euroa. Se kattaa sekä korjaus- että mahdolliset oikeudenkäyntikulut. Edellytyksenä on, että pätevä kuntokartoittaja on tarkastanut kohteen ennen kauppaa. Sellaiseksi Lloyd’s kelpuuttaa tällä hetkellä Suomessa vain Raksystemsin.
Laki suojaa ostajaa jo ilman vakuutustakin, joten mihin sitä sitten tarvitaan?
– Ei ollenkaan varmaa, että ostaja saa korvauksen edes käräjöinnin kautta, vaikka olisi oikeassakin. Myyjä voi olla maksukyvytön esimerkiksi siksi, että hän on ehtinyt sijoittaa rahat toisaalle. Vakuutuksella ostaja saa korvauksen, vaikka myyjälle ei olisi rahaa, Hans Kapp perustelee.
Vakuutuksen omavastuu on 3 000 euroa. Lisäksi vastuuaika on vain kaksi vuotta, eli huomattavasti lyhempi kuin lain määräämä vastuuaika myyjälle ja lyhempi kuin Myyjän kauppaturva -vakuutuksen.
– Toistaiseksi emme anna pitempää turvaa, sillä kiinteistön kuntoon vaikuttaa ratkaisevasti, kuinka uusi omistaja hoitaa sitä. Tulevaisuudessa toki ajallista kestoa voidaan miettiä vielä uudelleen, Timo Laakso toteaa.
Myyjän turvaksi tehty
Vuosi sitten lanseerattu Myyjän kauppaturva korvaa piilovahingot ja niistä mahdollisesti koituneet oikeudenkäyntikulut 75 000 euroon saakka. Vakuutuksen hinta on 1850 euroa.
Vakuutuksen ottamisen edellytyksenä on, että Raksystems on tehnyt kuntotarkastuksen kohteessa.
Vuoden aikana 600 asiakasta on ottanut vakuutuksen, ja Raksystemsille reklamoitiin kiinteistön puutteista noin 100 kertaa. Osa oli pieniä asioita, jotka hoituivat neuvonnalla. Vakuutuksesta on saanut korvauksen 30–40 asiakasta.
