Asunnon osto ja asunnon myynti eivät tunne ohjehintoja. Kunkin talon kauppahinta määräytyy lopulta sen mukaan, millä hinnalla myyjä on valmis myymään ja ostaja ostamaan. Vanhoista taloista jokainen on erilainen, joten välittäjien arvioihin ja alueiden hintatilastoihin kannattaa suhtautua lievällä varauksella.
Monet asiat vaikuttavat asunnon arvostukseen ja sitä kautta arvoon. Tärkein on sijainti. Sen jälkeen tulevat tontin omistusoikeus ja koko, talon pinta-ala ja kunto, rakennusvuosi sekä energia- ja ylläpitokulut.
Tontti vaikuttaa arvoon
Vuokratontin pitäisi laskea asunnon kauppahintaa roimasti, mutta tätä myyjät, ostajat ja välittäjätkään eivät aina ymmärrä. Tontit ovat kalliita ja kasvukeskuksissa maapohjan arvo on alati kasvava osa koko talon arvosta.
Vuokratontissa maapohjan arvo kasvaa myös, mutta arvonnoususta hyötyy maanomistaja eikä talon asukas. Tämän puutteen lisäksi maanomistaja perii asukkaalta tontista vielä vuokraakin ja vuokra-aika on aina rajallinen. Talokaupassa kannattaa muistaa, että tyhmä ei ole se, joka pyytää liikaa, vaan se, joka maksaa.
Järkevä ostaja vertaa hintapyyntöjen sijaan talojen odotettavia kokonaiskustannuksia vaikka seuraavan kymmenen vuoden aikana.
Asunnon osto alkaa budjetoinnista
Maksat taloasi kenties seuraavat 20 vuotta, joten raha-asioiden miettimiseen on syytä käyttää tovi aikaa. Liian kyyniseksi ja pelokkaaksi ei silti pidä ryhtyä. Jossakin jokaisen on asuttava, eikä vuokralla asuminenkaan ilmaista ole.
Suurin osa suomalaisista tarvitsee talon ostoon pankkilainaa. Mitä enemmän lainaa tarvitset, sitä järkevämpää on kilpailuttaa pankit. Netissä on kymmeniä asuntolainalaskureita, joiden avulla voit laskea, kuinka suuren lainan voit ottaa pystyäksesi lyhentämään sitä kuukausittain.
Viisas lainanottaja varautuu myös korkojen nousuun ja mahdollisiin yllättäviin muutoksiin tulotasoissa ja menoissa.
Talokauppaa budjetoitaessa on muistettava, että kiinteistöissä joutuu maksamaan vuotuiset kiinteistöverot, sähkö-, lämmitys- ja jätehuoltolaskut ja mahdolliset remontit.
Osakemuotoisissa taloissa maksettavaksi taas tulevat yhtiövastike, sähkö- ja lämmityslaskut sekä tarvittavat omat remontit ja osuus yhtiön remonteista. Mitä isompi ja vanhempi talo, sitä suuremmat ovat luonnollisesti sen käyttökulut.
Joskus vanha talo saattaa osoittautua rahareiäksi, jonka korjaamiseen joutuu käyttämään tulevina vuosina kymmeniä tai jopa satojatuhansia euroja.
Jos talo on yhtiömuotoinen, ei välttämättä auta, vaikka kaupan kohteena oleva talo olisi juuri remontoitu. Taloyhtiölle saattaa olla lähivuosina tulossa isoja peruskorjauksia, joista tippuu mittava lasku jokaiselle osakkaalle riippumatta siitä, missä kunnossa kunkin oma huoneisto on.
Kiinteistö vai kiinteistön osa?
Omakotitalokaupassa ostat kiinteistön tai osan siitä. Jos ostettavana on osa kiinteistöstä, tilanne voi olla monimutkainen. Rakennuslaissa määritellyt kiinteistön rajanaapureita koskevat oikeudet, vastuut ja velvollisuudet eivät koske saman kiinteistön useampia omistajia.
Varmista, että kiinteistöstä on tehty hallinnanjakosopimus ja selvitä ennen kaupan tekoa huolellisesti lukemalla, mitä kukakin saa ja ei saa tehdä.
Monet hallinnanjakosopimukset laaditaan nopeasti valmiita pohjia käyttäen. Voi siis olla, että sopimuksen rajoissa naapurisi saa rakentaa sinulta kysymättä oleskelupihasi rajalle aidan tai huussin tai että joudut luopumaan talosi laajennussuunnitelmista, koska toinen saman kiinteistön omistaja ehti käyttää sinunkin rakennusoikeutesi.
Erillistalo kuuluu asunto-osakeyhtiöön
Erillistalo eroaa omakotitalosta siten, että se kuuluu useamman asunnon asunto-osakeyhtiöön eli taloyhtiöön. Hankkimalla erillistalon et siis osta taloa vaan nipun taloyhtiön osakkeita. Nämä osakkeet oikeuttavat sinut hallitsemaan tiettyä asunto-osakeyhtiön omistamaa rakennusta ja mahdollisesti myös sen pihapiiriä.
Taloyhtiöitä koskee heinäkuussa 2010 uudistunut asunto-osakeyhtiölaki, jossa on määritelty tarkkaan yhtiön ja osakkaiden vastuut ja valtuudet. Jos suunnittelet erillistalon ostamista, lue yhtiöjärjestys suurennuslasin kanssa. Monen vanhan taloyhtiön yhtiöjärjestykset ovat peräisin niiden synnyinajoilta, eivätkä ne enää palvele tämän päivän tarpeita.
Talo on tarkastettava itse
Ostajan tulee lain mukaan tarkastaa talo huolellisesti ennen tarjouksen tekemistä, eikä hän voi myöhemmin vedota virheisiin tai seikkoihin, jotka hänen olisi pitänyt huomata. Myyjällä puolestaan on tiedonantovelvollisuus asioista, joiden hän uskoo vaikuttavan kauppaan. Rajat näissä asioissa ovat hyvin häilyvät, minkä ansiosta juristeille riittää kasapäin riitoja ratkottavaksi.
Näin tarkastat asunnon ennen ostoa
- Laadi itsellesi lista selvitettävistä asioista.
- Vaadi päästä katsomaan taloa rauhassa ja päivänvalossa, ilman muita ostajaehdokkaita.
- Ota paikan päällä valokuvia sisältä ja ulkoa.
- Pyydä talon piirustukset, selvitä onko rakennusoikeutta jäljellä, ja että talon rakentamiseen ja myöhempiin muutoksiin on saatu tarvittavat luvat.
- Varmista, että sinulla on kaikista talon tärkeistä papereista kopiot ja perehdy niihin.
- Tutustu asemakaavaan ja asemapiirustukseen, jotta näet, mitä naapurustoon on rakenteilla.
- Pyydä sinua askarruttavista asioista myyjältä tai välittäjältä selkeät vastaukset sähköpostiin, jotta sinulle jää kirjalliset dokumentit käydyistä keskusteluista.
- Muista myös, että välittäjiäkin on moneen junaan. Tonttien rajat saatetaan näyttää ostajille väärin, kaavamuutoksista ei kerrota, talon kunnosta saatetaan antaa väärä kuva.
- Kannattaa vaatia, että taloon tehdään perusteellinen kuntotarkastus ennen kaupantekoa. Ellei sitä ole vielä tehty, voit laittaa tarjoukseen ehdoksi kuntotarkastuksen, jota tehtäessä ei ilmene mitään oleellista kauppaan vaikuttavaa.
Tarjous tehdään kirjallisena
Moni miettii kuumeisesti, kuinka paljon asuntojen hintapyynnöissä on ilmaa. Talon myyntihinta määräytyy kysynnän ja tarjonnan suhteesta sekä myyjän halusta myydä ja ostajan ostaa. Harvoin asuntoja alennusmyynnistä saa. Tarjoushinta saattaa olla hyvä asettaa hieman oman kipurajansa alle, jotta sitä voi tarvittaessa vielä nostaa.
Tarjous kannattaa tehdä aina kirjallisena, ja kauppahinnan lisäksi siinä tulee mainita muut tarjouksen ehdot, kuten tarjouksen voimassaoloaika, kauppasumman maksuehdot, omistusoikeuden ja hallintaoikeuden siirtymisajankohta ja vakiokorvaus ostajan tai myyjän peräytyessä sovitusta kaupasta.
Jos ostajana haluat, että saat hallintaoikeuden taloon ennen koko kauppasumman maksua, tarjoukseen laitetaan yleensä maininta annettavista vakuuksista.
Välittäjillä on omat tarjouslomakkeensa, ja voit tulostaa tarjouskaavakkeen myös netistä.
Asunto-osakkeiden kaupassa tarjous sitoo ostajaa siihen asti, että ostajan kirjaama määräaika on kulunut umpeen, myyjä on hylännyt tarjouksen tai tehnyt vastatarjouksen. Jos määräaikaa ei ole asetettu, ostaja on sitoutunut ostamaan talon hamaan tulevaisuuteen, ja myyjä voi rauhassa odotella muita parempia tarjouksia ennen vastaamista. Kiinteistökaupassa tarjous on sitova vasta kaupantekohetkellä.
Varsinainen asunnon osto
- Kun tarjous on hyväksytty, on aika sopia lopullisesta kaupantekopäivästä.
- Kaupantekoon tarvitaan allekirjoitettavaksi kauppakirja, jossa on yksilöitynä kaupanteon kohde, kerrottuna kaupan ehdot sekä myyjän ja ostajan henkilötiedot.
- Raportti talossa tehdystä kuntotarkastuksesta saatetaan laittaa kauppakirjaan liitteeksi.
- Mikäli pankki on apuna talo-ostoksilla, yleensä sen edustaja on mukana myös kaupanteossa.
- Osakehuoneiston osakekirjojen vaihtaessa omistajaa kaupan virallistamiseksi tarvitaan kahden todistajan allekirjoitus.
- Kiinteistökaupan voi nykyisin tehdä jopa sähköisesti verkossa maanmittauslaitoksen sivuilla.
- Uuden kiinteistön omistajan on haettava kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta lainhuutoa, jonka seurauksena hänet merkitään kiinteistön omistajaksi lainhuuto- ja kiinteistörekisteriin.
- Kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta talon ostajan on maksettava myös varainsiirtovero, joka on osakehuoneiston kaupassa kaksi prosenttia ja kiinteistön kaupassa neljä prosenttia.
- Useimmiten ostajat maksavat varainsiirtoveron jo talokaupan yhteydessä, jolloin rahat muutoinkin liikkuvat.
