Selvitä mökin kunto ennen kauppoja – 14 asiaa, jotka kannattaa tietää ammattilaisen tekemästä kuntotarkastuksesta

Mökit ovat erilaisia. Jos ostaja ja myyjä tiedostavat, että kohde ei ole erityisen arvokas, kuntotarkastuksen teettäminen ei välttämättä ole aiheellista. Mutta kun ruvetaan puhumaan kalliista kohteista ja erityisesti ympärivuotisessa käytössä olevista, kannattaa pyytää ulkopuolinen tarkastamaan rakennus. Maallikko ei välttämättä ymmärrä vaadittavia korjaus- ja kunnostustoimenpiteitä. Tarkastusraportti on myös dokumentti kohteen kunnosta luovutushetkellä. Siihen on kirjattu tiedossa olleet viat, riskit ja puutteet sekä mahdolliset tulevat kunnostustarpeet.

Raportti kertoo havainnot ja selittää niiden merkityksen. Esimerkiksi onko kattovesien ohjaus asianmukainen? Jos siinä on puutteita, tarkastaja suosittelee vesien ohjausta vähintään kolmen metrin päähän seinustalta. Raporteissa on myös valokuvia, joista näkee, mitä kehotuksella on tarkoitettu.

Mökin kuntotarkastuksessa tarkastaja tutustuu asiakirjoihin, kuten rakennuslupaan, rakentamisen aikana tehtyjen katselmusten raportteihin ja tehtyjen korjausten selvityksiin. Hän tarkastaa nämä:

Kuntotarkastuksen alussa myyjä saa haastattelulomakkeen, jossa kysytään aikaisempia vaurioita, vikoja ja puutteita sekä mitä niiden korjaamiseksi on tehty. Tarkastaja arvioi, onko korjaukset tehty asianmukaisesti. Tarkastus tehdään rakenteita rikkomattomin menetelmin. Avaamiset tehdään myyjän suostumuksella. Jos rakenteen avaamista suositellaan, valitaan riskialtein paikka. Jos siinä ei havaita vaurioita, syntyy olettamus, että muuallakin rakenne on kunnossa. Täyttä varmuutta näin ei tietenkään saada.

Tarkastusraporteista ei ole mitään rekisteriä. Niinpä kuntotarkastuksia voidaan tehdä miten sattuu. Kuntotarkastusta tilattaessa on tärkeää varmistaa, että työ tehdään tinkimättömästi suoritusohjeen mukaisesti. Alalle toivotaan jonkinlaista ulkopuolista valvontaa.

Joskus myyjä, varsinkin jos on kysymys arvokkaasta kohteesta. Kuntotarkastus voidaan teettää jo ennen myynnin aloittamista, jotta kohde osataan hinnoitella oikein. Tällöin kauppaprosessi on nopeampi, kun tarkastusdokumentti on jo olemassa. Joskus taas ostotarjouksen jälkeen ostaja ja myyjä tilaavat tarkastuksen yhdessä ja ovat molemmat läsnä tarkastuksessa. Ostajan on hyvä olla mukana, sillä tällöin hän saa suullista informaatiota, jonka turvin on helpompi ymmärtää raportin sisältö. Jos tarkastus on tehty ennen myynnin aloittamista, voidaan tilata erillinen ”ostajan kierros”. Eli tarjousvaiheessa kuntotarkastaja käy tarkastusraportin läpi ostajan kanssa.

Tarkastajalla pitää olla aito rakennusalan koulutus: hänen tulee olla vähintään rakennusmestari tai -insinööri. On myös erilaisia lisä- ja jatkokoulutuksia asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyyden hankkimiseksi. Mutta tämä ei vielä takaa tarkastuksen laatua. Tarkastajan pitää pystyä arvioimaan tilanne sekä ostajan että myyjän edun kannalta.

Tutkinnot eivät vielä takaa tätä kokemuksen kautta syntyvää osaamista. Kun maallikko hakee hyvää kuntotarkastajaa, kannattaa kysyä suosituksia. On myös hyvä idea soittaa tarkastajalle ja kysellä hänen aikaisemmista töistään.

KH 90-00394 -ohjekortin voi ostaa Rakennustiedon verkkokaupasta muutamalla kympillä. Myös netistä voi hakea ladattavaa pdf-dokumenttia. Mutta kun maallikko tilaa kuntotarkastuksen, keskeistä on kysyä, tehdäänkö työ asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaisesti. Jos yritys sanoo kyllä tai ei, laatutasosta saa jo aika hyvän käsityksen.

Jos mökki on ympärivuotisessa käytössä ja siinä on tavanomainen määrä vesipisteitä, tarkastus hinnoitellaan samoin kuin omakotitalo: keskimäärin noin 1500 euroa. Vaatimattomampi kesämökki tarkastetaan noin tonnilla. Hintahaitari on 500–2000 euroa.

Kuntotarkastajan suoritusohjeessa määritellään vastuu siten, että jos tarkastaja on jättänyt jotain selkeää havaitsematta ja siitä aiheutuu vahinkoa, hän voi olla korvausvelvollinen kyseisestä vahingosta. Samoin tarpeettomista jatkotutkimussuosituksista. Periaate on kuluttajansuojalain mukainen, eli tarkastaja ei voi rajata vastuutaan saamaansa palkkioon.

Tarkastusraporttiin pyritään kirjaamaan kaikki asiat mahdollisimman selkeästi, jotta ostaja ymmärtää, mitä on ostamassa. Jos raportissa on jatkotutkimussuositus, ostajan pitää teettää se. Jos hän ei näin tee, hän menettää oikeuden vedota kyseiseen virheeseen myöhemmin. Hänelle on muodostunut erityinen selonottovelvollisuus.

Myyjän tehtävä on antaa ostajalle oleellinen tieto kohteen kunnosta. Yksi keino on teettää kuntotarkastus etukäteen, jolloin hän voi osoittaa pyrkineensä itse tuottamaan kaiken mahdollisen tiedon kiinteistön kunnosta ostotarjouksen perustaksi. Kuntotarkastus ei kuitenkaan vapauta myyjää vastuusta. Monet piilevät virheet eivät välttämättä tule esiin tavanomaisessa tarkastuksessa.

Tyypillisesti ostaja ja myyjä maksavat kuntotarkastuksen puoliksi. Tarjousneuvotteluissa voidaan myös sopia, että jos tarkastuksessa löytyy oleellisia virheitä tai puutteita ja kauppaa ei niiden vuoksi synny, myyjä maksaa tarkastuksen kokonaan. On tärkeää tehdä huolellinen ostotarjous, johon kirjataan myös kuntotarkastuksen kustannuksen jakaminen.

Kilpailu- ja kuluttajavirasto muistuttaa, että kuntotarkastettu ei tarkoita samaa kuin virheetön. Jos on ostamassa kenties jo kymmeniä vuosia vanhaa mökkiä, siinä on aivan varmasti uusimista ja kohentamista vaativia paikkoja. Rakenteellisesti mökki voi silti olla mainiossa kunnossa, ja rakennuksen ikääntyminen on yleensä otettu huomioon jo pyyntihinnassa.

Asiantuntija: kuntotarkastaja Riikka Lintukangas