Avotakka

Kiinteistönvälittäjä Andrei Koivumäki Sohvaryhmä-podcastissa: Näin saat asunnostasi paremman hinnan

Kiinteistönvälittäjä Andrei Koivumäki Sohvaryhmä-podcastissa: Näin saat asunnostasi paremman hinnan
Pyydä maltillinen hinta, niin kotisi käy kaupaksi nopeammin ja tienaat enemmän. Näin neuvoo asuntokaupan Cheekiksi tituleerattu kiinteistönvälittäjä Andrei Koivumäki.

Tärkeintä asunnon myynnissä on oikea hinta. Kun hintapyyntö on kohdallaan, asunto käy yleensä kaupaksi nopeasti ja parempaan hintaan, sanoo Suomen tunnetuimpiin kiinteistönvälittäjiin lukeutuva Andrei Koivumäki. Mistä sitten tietää oikean hinnan ja mikä siihen vaikuttaa? Mitkä ovat yleisimmät mokat asuntokaupoissa? Tästä on puhe Avotakan Sohvaryhmä-podcastin toisen kauden neljännessä jaksossa.

Kuuntele Sohvaryhmä-podcastin Andrei Koivumäki -jakso:

Oikea hinta takaa hyvät asuntokaupat

Koronakevään jälkeen asuntokauppa käy normaalitahtiin. Kiinteistönvälittäjä Andrei Koivumäki on luottavaisin mielin: hän ei usko korkojen nousuun eikä hintojen laskuun pääkaupunkiseudulla.

– Übervoittoja eli paljon yli hintapyynnön tarjouksia ei ole syytä odottaa, mutta se ei tarkoita, että asunnot menisivät alihintaan, Andrei sanoo.

Millaiset asunnot käyvät nyt kaupaksi?

– Ei ole hyviä tai huonoja kohteita: kaikki on kiinni kokonaisuudesta ja hinnasta. Sanon aina, että oikein hinnoiteltu asunto menee kaupaksi keskimääräistä nopeammin keskimäärin parempaan hintaan. Suurimmassa kysynnässä ovat täysin remontoitavat kohteet ja kodit, jossa kaikki on ihan viimeisen päälle tehty.

Aika tavallinen tarina on, että asunto on juuri remontoitu uusiksi, mutta siihen on laitettu halpa laminaattilattia ja nyt epämuodikas korkeakiiltoinen keittiö, ja sitten odotetaan maksimaalista hintaa.

– Ei se ihan niin mene, koska ostajat ovat nykyään tosi valveutuneita ja vaativia.

Hän mukaansa tutkitusti esimerkiksi sataneliöstä asuntoa etsitään tavallisesti puoli vuotta ja Oikotietä kurkataan kuusi kertaa viikossa. Ostajat hahmottavat kyllä nopeasti, mikä liikkuu mihinkin hintaan. Senkin takia oikea hinnoittelu korostuu.

Luo kilpailu ensi näyttöön

Kun hintapyyntö on kohdallaan, asunto houkuttelee enemmän kiinnostuneita ja siitä voi saada paremman hinnan, Andrei vakuuttaa.

– Jos tiedetään asunnon arvoksi 195 000–205 000 euroa, niin mieluummin laittaa hintapyynnöksi 199 000, niin tavoittaa ja saa kiinnostumaan enemmän ihmisiä. Kun saa kolmen sijasta 20 ihmistä näyttöön ja heistä viisi tekee tarjouksen, paineen alla kilpailutilanteessa hinta todennäköisesti nousee yli pyynnin, vaikka 20 000 eurolla.

Väärän hinnan ohella perusmoka on hyvän startin pilaaminen. Ensi esittely voi olla vain kerran, joten sitä tilaisuutta ei kannata hukata. Kohde happanee nopeasti.

– Monesti ensimmäiset tarjoukset ovat parhaimpia, koska kohde on tuore. Jos asunto roikkuu Oikotiellä puoli vuotta, se valuu ilmoituksissa alas ja ostajat miettivät, miksi se ei ole mennyt kaupaksi ja alkavat tarjota alhaisempia hintoja. On poikkeuksia: tietyillä paikkakunnilla tai kahden miljoonan lukaaleilla kapeassa segmentissä voi olla ihan normaalia, että myyntiaika on pitkä. Mutta yleensä mitä lyhyempi myyntiaika, sitä parempi hinta.

"Stailaus on silmänlumetta"

Mistä ihmeestä voi tietää, mikä on oikea hinta juuri omalle asunnolle? Välittäjän on hyvä olla alueen asiantuntija, jotta hän osaa hinnoitella asunnon oikein ja tuntee, mitä alueella arvostetaan. Andrei törmää lähes päivittäin siihen, että asunnon myyjä haluaa laittaa hintaan tunnelisää.

– Välittäjä katsoo asuntoa ulkopuolisin silmin ilman tunnesidettä. Hintaseurantapalvelusta hän näkee alueen realistiset maksetut hinnat mutta määrittelee asunnon arvon nähtyään sen, esimerkiksi alueen ja sen trendien, näköalan, pohjaratkaisun, ilmansuuntien ja keittiön sekä kylpytilan mukaan.

Oikean hinnan lisäksi ehdottoman tärkeää on perussiivous. Asuntoa on hyvä raivata niin, että se näyttää mahdollisimman avaralta ja suhteellisen neutraalilta eikä katse kiinnity vääriin asioihin.

– Stailaus on vanhanaikaista ja silmänlumetta. Asunto pitää saada näyttämään mahdollisimman hyvältä mutta ei epärealistiselta. Jos asiakas tulee paikalle ja asunto onkin pettymys, sitä on vaikea kääntää voitoksi.

Asuntokaupat ovat hermopeliä, jossa voi olla vaikea tietää, mihin tarjoukseen ja ehtoihin kannattaa tarttua. Siinä tilanteessa hyvä välittäjä rauhoittelee, peilaa tarjousta dataa vasten ja esittelee vaihtoehdot.

– Joskus huonokin tarjous kannattaa ottaa vastaan, vaikka se menee tunteisiin. Se on työluku, jota lähdetään työstämään neuvottelemalla. Melkein aina olen itse saanut hinnan todella lähelle pyyntöä.

Kysy ja näe oikeat asiat näytössä

Asunnon ostamisessa ovat tunteet pelissä, vaikka järki sanelee tietyt kriteerit. Näytössä ihmiset saattavat ihastua yksityiskohtiin tai kiinnittää kriittistä huomiota epäolennaisiin asioihin, jotka ovat helposti muutettavissa.

– Paljon näkee näytöillä asiakkaita, jotka keskittyvät huonekaluihin tai seinien väriin. Niillä ei ole mitään välitä, jos kaikki muu täsmää.

Paperit kannattaa syynätä: tärkeimmät asiat näkee isännöitsijätodistuksesta ja taseesta. Taloyhtiön menneet ja tulevat remontit pitää olla selvillä ja suhteuttaa hintaan.

– Onko vaikka tulevaisuuden putkiremontti otettu huomioon? Onko taloyhtiöllä lainoja, joita ei ole vielä jyvitetty? Hoitovastike kannattaa ottaa huomioon omassa budjetissa.

Jos kriteerit täyttyvät, mutta oma hintakatto tulee vastaan, on mietittävä, haluaako menettää unelmiensa asunnon vai laittaako hieman aiottua enemmän rahaa likoon.

– Joku miettii, mikä asunnon arvo on, jos sen myy kahden vuoden päästä. Mutta jos ostaa kotia itselleen, jossa haluaa viihtyä, ei tarvitse aina miettiä, miten sen arvo menee.

Andrein kuva: Viivi Huuska

Julkaistu: 18.6.2020
2 kommenttia