Asunnon myynti itse – mitä pitää tietää? Asiantuntija vinkkaa kolme tärkeintä kaupanteon kohtaa

Vuosi sitten Kristel Pynnönen päätti myydä kotinsa.

Asuntokauppalain pykälät ovat Pynnöselle tuttuja, sillä hän toimii apulais­pää­laki­miehenä Kiinteistö­liitossa, johon kuuluu esimerkiksi taloyhtiöitä ja yksityisiä vuokran­antajia.

Oman kodin myymistä suunnitellessaan hän arveli, että koti menisi kaupaksi nopeasti. Siinä oli parveke ja se sijaitsi Porvoossa, josta tuli koronavuonna houkutteleva kohde etenkin monelle ahtauteen kyllästyneelle pääkaupunkiseutulaiselle.

Pynnönen kuitenkin palkkasi kiinteistönvälittäjän.

– Esimerkiksi kauppakirjan laatiminen ei olisi ollut minulle juridisesti vaikeaa, mutta tunneside omaan kotiin muodostui itse myymisen esteeksi. Tuntui vieraalta ajatukselta, että pitäisin itse monta näyttöä, jossa katsojat huomauttelisivat kotini naarmuista ja kulumista, Pynnönen sanoo ja naurahtaa.

Moni muu kuitenkin päätyy myymään kotinsa itse.

– Kaupoista, joissa ei ole käytetty kiinteistönvälittäjää, syntyy riitoja huomattavasti useammin kuin niistä, joissa on välittäjä mukana. Toisaalta kiinteistönvälittäjälle maksetaan toteutuneesta kaupasta suuri summa. Jos tuntuu, että oman kodin myymisen jaksaa itse hoitaa, se ei ole mahdoton tehtävä, mutta tietyt jutut pitää osata.

Pynnönen vinkkaa kolme tärkeää kaupanteon kohtaa, joihin kannattaa kiinnittää huomiota.

1. Vältä lupaamasta liikoja

Moni haluaa panostaa houkutteleviin kuviin ja osaa stailata kotia edustavaksi itsekin. Myynti-ilmoitusten kuvissa näkyy usein kimppu eukalyptuksen oksia, joilla on voitu koristella jopa sauna.

Kiinnostuksen herättäminen kivoilla kuvilla on ymmärrettävää. Markkinoinnista lähtien myyjän tärkein vastuu on kuitenkin antaa ostajalle tarpeeksi tietoa siitä, missä kunnossa koti on, Pynnönen muistuttaa.

– Myyjä saattaa miettiä, että jotkut tiedot ehtii antaa sitten asuntonäytöllä. Mutta kaikki kuntoon liittyvät perus­tiedot on ehdottomasti hyvä antaa heti ilmoitustekstissä.

Perussääntö kunnon arviointiin on se, että asuttu koti on tyydyttävässä, ei hyvässä, kunnossa. Jos vaikka lattiassa on naarmuja, kunto on tyydyttävä.

Osakehuoneiston eli kerrostaloasunnon kohdalla myynti­ilmoituksessa pitää antaa erikseen tiedot kiinteistön kunnosta, kuten siitä, mitä remontteja kiinteistössä on tehty ja mitä on vielä edessä. Omakotitalon kohdalla asunnon ja kiinteistön kunto ovat ikään kuin sama asia, mutta sen sijaan talon myyjän pitää selvittää ostajalle muita asioita esimerkiksi tonttiin liittyen.

Asuntokauppalain mukaan myyjä on syyllistynyt tiedon­antovirheeseen, mikäli hän ei ole antanut ostajalle oikeita tai riittäviä tietoja esimerkiksi juuri kunnosta, jossa asunto tai kiinteistö on.

Pynnösen mukaan itse kotiaan myyvän on fiksua asennoitua alusta asti niin, että pyrkii antamaan kaikki mahdolliset tiedot, ei vain välttämättömiä.

– Ajatuksena voisi olla se, ettei lähde myyjänä välttämään vastuutaan missään tilanteessa. Mieluummin sellaisella asenteella, että lähtee välttämään mahdolliset tulevat riita­tilanteet antamalla riittävästi oikeita tietoja. Eli ei vain mieti, mitä tietoja myyjänä pitää antaa, vaan mitä kaikkia tietoja on mahdollista antaa.

Käytännössä se tarkoittaa esimerkiksi sitä, ettei vahingossakaan lupaa potentiaaliselle ostajalle liikaa – ei esitetekstissä eikä asuntonäytöllä.

Vaikka itse järkeilisi, että talo­yhtiön putkiremontti on edessä vasta kymmenen vuoden kuluttua, ei lupaa, ettei sitä tule vielä kymmeneen vuoteen.

– Sen sijaan kerro neutraalisti, koska putket on viimeksi tehty.

Tiedonantovirhe voi johtaa siihen, että asunnon kauppahinnasta joutuu antamaan myöhemmin hinnanalennusta. Joskus sen vuoksi joutuu pulittamaan vahingon­korvauksia, jos ostajalle on aiheutunut virheellisistä tiedoista suoranaista haittaa.

2. Asiakirjat kuntoon

Välittäjä hankkii myyjän puolesta käyttöönsä kaikki asuntokauppaan tarvittavat dokumentit. Asuntoaan itse myyvän on huolehdittava myös asiakirjoista.

Viralliset paperit on hyvä hankkia mieluiten jo silloin, kun laatii myynti-ilmoitusta. Niiden tietoja tarvitaan jo esittelytekstiin.

Kerrostalokotia kauppaava tarvitsee esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen, johon on koottu tärkeimmät tiedot esimerkiksi yhtiön taloudellisesta tilanteesta ja sen rakennusten kunnosta.

Maksullisen todistuksen saa tilattua isännöitsijältä. Asunto­kaupoilla on tapana, että ostajalle esitelty isännöitsi­jän­todistus saa olla enintään kolme kuukautta vanha, jotta siihen kirjatut tiedot pitävät varmasti paikkansa.

Asiakirja nimeltä yhtiöjärjestys taas on taloyhtiön oma laki, Pynnönen sanoo. Siihen on voitu kirjata kerrostalo­kodin ostajan kannalta erittäin olennaisia tietoja esimerkiksi siitä, jos taloyhtiössä on sovittu poikkeavista vastuunjaoista.

– Yleensä kerrostalossa asunnon omistaja vastaa esi­merkiksi kylpyhuoneiden osalta vain pinnoista, ja kalusteet ja rakenteet ovat talo­yhtiön vastuulla. Poikkeavassa yhtiö­järjestyksessä on kuitenkin voitu sopia, että kylpyhuoneen rakenteista vastaakin osakas, jos pitää tehdä remonttia.

Tavanomaisesta poikkeavat tiedot on syytä kirjata myös kauppakirjaan, Pynnönen neuvoo. Silloin ei synny epä­selvyyttä, oliko ostajalla tarpeellisia tietoja vai ei.

Asunto-osakkeen eli kerrostalohuoneiston ostajalle pitää esitellä isännöitsijäntodistuksen ja yhtiöjärjestyksen lisäksi muun muassa viimeisin tilinpäätös, taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma sekä kaavaote, jos lähellä on rakentamattomia tai osittain rakennettuja alueita.

Omakotitalon myyjällä on laissa laaja tiedonantovelvollisuus paitsi rakennuksesta myös tontista ja alueesta. Asiakirjoista saa tietoa esi­merkiksi Kilpailu- ja kuluttajaviraston sivuilta.

Omakotitalossa omistaja vastaa itse esimerkiksi remonteista, joten monesti kuntotarkastus on sekä ostajan että myyjän etu.

– Se ei ole pakollinen lain perusteella, mutta usein se on hyvä teettää. Tarkastuksen kulut voi maksaa puoliksi ostajan ja myyjän kesken.

3. Hyväksy tai hylkää tarjous selkeästi

Kiinteistönvälittäjä tiedottaa myyjää tulleista tarjouksista. Asuntoa itse myyvä voi pyytää tarjouksia näytön jälkeen esimerkiksi sähköpostilla.

– Kun tarjouksen sitten saa, tulee siihen vastata niin, ettei vain synny tulkinnanvaraa siitä, onko tarjousta hyväksytty vai ei. Jos vastaa tarjoukseen esimerkiksi että ”Ok, kiitos”, toinen voi perustellusti ajatella sen tarkoittavan tarjouksen hyväksymistä, vaikka itse olisi tarkoittanut vastauksellaan vain sitä, että viesti on luettu.

Hyvä tapa vastata tarjoukseen on esimerkiksi kertoa, että viesti on saapunut perille mutta myyjä palaa asiaan myöhemmin, kun on miettinyt asiaa.

– Jos ostaja ei ole laittanut tarjoukseensa tietoa sen voimassaolosta, asiasta kannattaa kysyä. Hyvä aika on esimerkiksi vuorokausi tai pari.

Jos ei ole tyytyväinen ostajan tarjoamaan hintaan, tälle voi ilmoittaa, että on halukas tekemään vastatarjouksen summalla x.

Lopullinen kauppa syntyy vasta, kun kauppakirja on tehty.

– Itse myydessä vastaa myös kauppakirjan laatimisesta. Sen sisältämistä virheistä voi joutua myöhemmin vastuuseen, vaikka muut tiedot asunnosta olisivatkin pitäneet paikkansa.

Kiinteistökaupan, eli esimerkiksi omakotitalon kaupan, vahvistamiseen tarvitaan lisäksi virallinen kaupanvahvistaja. Kaupanvahvistajaa ei kuitenkaan tarvita, mikäli kauppa tehdään sähköisesti Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelun kautta. Tällöin järjestelmä tekee tarvittavat tarkistukset eri taustarekistereistä.

Muokattu 28.2.2022 klo 9.24: Lisätty loppuun tieto siitä, ettei virallista kaupanvahvistajaa tarvita kiinteistökaupassa, mikäli kauppa tehdään sähköisesti.