Asuntosijoittaja Natalia Salmela Sohvaryhmä-podcastissa: ”Nyt on täydellinen aika ostaa kämppiä”

Hyytyikö asuntosijoittaminen korkojen nousuun vai voiko vielä vaurastua remontoimalla koteja? Mitä vaatii, että hommasta saa kannattavaa? Aiheesta kertoo yrittäjä, asuntosijoittaja ja somevaikuttaja Natalia Salmela, joka on kymmenen vuotta remontoinut koteja isänsä kanssa. Hän antaa asiantuntevat vinkit, jos olet kiinnostunut asuntojen remontoinnista myyntiin tai vuokralle.

Kuuntele Sohvaryhmä-podcastin Nata Salmela -jakso:

Miten sinusta tuli asuntosijoittaja?

Tuli juuri kymmenen vuotta ensimmäisestä asunnosta, joka remontoimme isäni kanssa, kun olin 25-vuotias. Myin sen neljä vuotta myöhemmin ja sain siitä melkein satatonnia voittoa, joka on toiminut pääomana seuraavissa remonteissa. Siitä se lähti. Kun asuntojeni vakuusarvo koko ajan kasvoi, sai pankilta aina vähän lisää lainaa. "Upgreidasin" kotini upeaan 134 neliön loftiin ja ostin toisenkin loftin. Jatkoin niin kauan, kunnes sain ostettua meidän nykyisen kodin, yli 200 neliön talon Helsingin Marjaniemessä. Mutta koska vasara edelleen pakotti kädessä, ei auttanut kuin ruveta tekemään remontteja muille firman kautta.

Olen edelleen yritykseni ainoa työntekijä, mutta en tätä todellakaan enää yksin tee. Minulla on kymmenhenkinen tiimi, jossa on eri rakennusalan ammattilaisia. Minulla ei ole rakennusalan koulutusta, mutta rakentaminen ja sisustaminen ovat intohimoni. Onneksi tiimissäni on "aivoina" isäni, jolla on yli 40 vuoden kokemus rakennusalalta. Vuoden aikana olen hommannut portfoliooni 16 asuntoa, ja koko ajan on pari kohdetta remontissa.

Miten asuntojen remontoimisesta myyntiin saa kannattavaa?

Puhutaan aina, että voitot tehdään ostohetkellä, ei myyntihetkellä. Eli kun remontoi asuntoja myyntiin, kaikkein tärkeintä on se asunnon löytäminen ja todella hyvän diilin tekeminen ostovaiheessa. Kohde voi olla alihinnoiteltu markkinahintaan nähden, myyjällä on kiire päästä siitä eroon tai siinä on vaikka ongelmia, joita kukaan ei halua ottaa kontolleen, jolloin siitä saa tehtyä hyvän tarjouksen. Silloin jää myös pelivaraa sisustus- ja remonttibudjetille ja pystyy käyttämään ulkopuolista työtä. Mutta toki oma työpanos parantaa tuottoja.

Mitä annat neuvoksi, jos asuntosijoitus kiinnostaa?

Nyt kun asuntomarkkina on kyykännyt, on täydellinen aika ostaa kämppiä, jos on säästöjä käsirahaan. En ole ikinä nähnyt tässä kymmenen vuoden aikana tällaista tilannetta, että on näin paljon hyviä kämppiä näin halvalla myynnissä. Tällä hetkellä on palattu seitsemän vuoden takaisiin asuntojen hintoihin varsinkin täällä pääkaupunkiseudulla. Nyt eletään tällaisessa epävarmuuden kuopassa, mutta korot ovat lähteneet jo vähän laskuun, ja mulla on tosi kova usko, että jo ensi keväänä tilanne tulee olemaan ihan erilainen.

Voitot tosiaan tehdään asunnon ostovaiheessa. Jos asunnon hinta on matala, kyllä sinne ne kalliit lainakulut ja rakennusmateriaalit mahtuvat. Minulla on nykyään jo tosi hyvä käsitys siitä, kuinka paljon asiat maksavat. Itselläni on laskentataulukko, ja ostan asuntoja aina numerot edellä.

Kun lasken remppakohteen hintaa, otan huomioon ostohinnan, lainan kulut ja varainsiirtoveron sekä remontointityön osuuden. Sen jälkeen lisään siihen oman tuotto-odotukseni eli vaivanpalkkaa suunnittelusta, koordinoinnista, projektin johdosta, markkinoinnista ja myynnistä. Niin päästään asunnon myyntihintaan. Netissä on tosi monia valmiita asuntosijoituslaskureita, joihin voi vain syöttää luvut, jolloin saa esimerkiksi ohjeistuksen vuokratuoton prosentista.

Kuva Janita Autio