Kuntotarkastajalle ei ole virallisia pätevyysvaatimuksia. Tilaajan kannattaa kuitenkin valita henkilö, jolla on voimassa oleva asuntokaupan kuntotarkastajan (AKK) tutkinto. Vaikka tutkintoon hakeutuvat ovat rakennusalan ammattilaisia, yli puolet reputtaa erittäin vaativassa pätevyystentissä. Lisäksi kannattaa selvittää tarkastajan työhistoria.

AKK-pätevöityneiden kuntotarkastajien yhteystiedot löytyvät osoitteesta fise.fi.

Vuonna 2012 Itä-Suomen hovioikeus tuomitsi yhteisvastuullisesti myyjän, kiinteistövälittäjän ja kuntotarkastajan maksamaan kosteusvaurioituneeksi osoittautuneen talon ostajalle noin 280 000 euron korvaukset. Korkein oikeus ei enää myöntänyt valituslupaa, joten tuomio on lainvoimainen.

Tämä oli ensimmäinen kerta, kun kuntotarkastaja asetettiin selvään korvausvastuuseen huolimattomasti tehdystä tarkastuksesta. Viime vuosina tuon ennakkotapauksen mukaisia tuomioita ei kuitenkaan ole enää jaettu.

Joissakin kuntotarkastussopimuksissa on ehto, jonka mukaan tarkastajan vahingonkorvausvastuu rajoittuu maksetun palkkion määrään. Tällainen ehto ei ole lain mukaan sitova.

Kuntotarkastaja on kuluttajansuojalain mukaan vastuussa tarkastuksen tilaajalle, yleensä siis myyjälle, huolimattomuutensa aiheuttamasta vahingosta. Jos huolimattomuudesta aiheutuu haittaa kolmannelle osapuolelle, eli yleensä ostajalle, korvausvastuu määritellään vahingonkorvauslain perusteella.

Kuntotarkastaja voi olla vastuussa esimerkiksi turhiksi osoittautuneiden purku- tai korjaustöiden aiheuttamista kustannuksista.

Todellisten rakenne- tai käyttövirheiden löytäminen on usein ison vaivan takana, mutta ammattilainen löytää lähes kaikki viat. Luvattoman usein tarkastaja kirjaa raporttiinsa yhdentekeviä pikkuasioita, jotta asiakas luulee saavansa rahoilleen vastinetta.

Tarkastusraportti on 30–50-sivuinen, ja raportoitavat asiat jaetaan kolmeen luokkaan: havainnot, johtopäätökset ja toimenpide-ehdotukset perusteluineen.

Kaikkien tarkastajien oletetaan toimivan Rakennustiedon julkaiseman AKK-suoritusohjeen KH-90-00394 mukaisesti. 13-sivuinen tiedosto antaa tarkastajalle varsin yksityiskohtaiset ohjeet.

Tarkastuksen tilaajallekin on tehty oma ohje KH-90-393. Tilaajan on syytä lukea molemmat ohjeet ennalta.

Näiden kahden termin ero on syytä pitää mielessä. Kuntotarkastuksessa käydään läpi koko rakennus, pääosin aistinvaraisesti ja rakenteita rikkomatta. Tarkastuksen perusteella kuntotarkastaja voi suositella epäiltyjen ongelmakohtien yksityiskohtaisempaa kuntotutkimusta. Siinä avataan rakenteita niin paljon kuin tarvitaan ja tutkitaan mahdollisen vaurion laajuus ja aiheuttaja.

Myyjän kannalta kuntotarkastuksen tärkein tehtävä on mahdollisen asuntokauppariidan ennaltaehkäisy. Sen vuoksi tarkastus tulisi ensisijaisesti kohdistaa talon rakenteissa mahdollisesti esiintyviin virhe- ja vauriokohtiin. Huolellisinkaan kuntotarkastus ei silti tarkoita sitä, että myyjä vapautuu kaikesta vastuusta.

Ostajan odotukset ovat usein epärealistiset. Kuntotarkastettu ei tarkoita virheettömyyttä. Vanhassa talossa on aina puutteita. Tämä pitää ottaa huomioon hintatarjouksessa.

Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, josta hän on ollut tietoinen tai joka on ollut havaittavissa ennen kaupantekoa. Tämä koskee muun muassa kuntotarkastuksessa tehtyjä vikahavaintoja.

Maallikosta tuntuu itsestään selvältä, että pientalon eri osilla ja toiminnoilla on tietyt käyttöiät, ja kun ne tulevat täyteen, rakenne on uusittava tai siihen on tehtävä korjauksia. Kyseessä ei ole mikään virhe, josta myyjän pitäisi kantaa vastuu. Tätä seikkaa ei kuitenkaan läheskään aina oteta huomioon kuntotarkastuksissa tai virhevastuista käräjöitäessä. Siksi ne on merkittävä kauppakirjaan.

Usein on paikallaan teettää kauppakirja rakennusalaan perehtyneellä juristilla. Välittäjien tarjoamat kauppakirjat ovat vastuiden jakautumisen kannalta yleensä liian ylimalkaisia.

Suuri osa omakotitalojen kauppariidoista koskee piileviä virheitä. Usein taloon on tehty kuntotarkastus, mutta riidelty virhe ei ole löytynyt tarkastuksessa.

Piilevä virhe voi olla tarkastusraporttiin kirjatussa riskirakenteessa tai jossakin aivan muussa arvaamattomassa paikassa. Vastuun kantaa tavallisesti myyjä.

Myyjä voi hankkia niin sanotun kauppaturvan vakuutusyhtiöltä. Se kattaa piileviin virheisiin perustuvan taloudellisen vastuun. Omakotitalosta vakuutuksen hinta on 2 000–3 000 e.

Rintamamiestalon kellariin rakennetut märkätilat, 60-luvulla rakentamiseen tullut valesokkeli, 70-luvun talon tasakatto… pientalojen riskirakenteita riittää. Jokainen kuntotarkastaja tietää ja tunnistaa ne, mutta usein ne jäävät pelkäksi maininnaksi tarkastajan raportissa.

Talotyypin riskirakenteille kannattaa teettää kuntotutkimus. Lisäksi kauppakirjassa voidaan sopia toimenpiteistä rakenneriskien realisoituessa. Myyjä voi esimerkiksi sitoutua korjauttamaan kauppakirjaan merkityt potentiaaliset rakennevirheet, jos ne paljastuvat tietyn ajan kuluessa. Tällaisella ennakoinnilla voitaisiin välttää moni mielettömän kallis oikeusjuttu.

Hyvä kuntotarkastus maksaa 1 000–2 000 euroa. Halvemmallakin tarkastuksen saa, mutta hyvin usein hinta ja laatu käyvät käsi kädessä. Kuntotutkimuksen teettäminen maksaa tutkittavasta kohteesta riippuen muutamasta satasesta muutamaan tuhanteen euroon.

Asiantuntija: Mikko Juva, Peruskorjaamisen ja Rakentamisen Kehittämiskeskus PRKK:n toimitusjohtaja