Avotakka

Kati ostaa pommikuntoisia asuntoja, remontoi ne ja myy eteenpäin kymppitonnien voitolla – näin asuntojen flippaus toimii

Kati ostaa pommikuntoisia asuntoja, remontoi ne ja myy eteenpäin kymppitonnien voitolla – näin asuntojen flippaus toimii
Flippaus eli flippaaminen on yksi tapa olla asuntosijoittaja. Turkulainen Kati Jensen ostaa työkseen huonokuntoisia asuntoja, kunnostaa ne omin käsin muutamassa kuukaudessa ja myy eteenpäin – useimmiten hyvällä voitolla.
Julkaistu: 7.9.2021

Vielä viimeiset viimeistelyt, ja se on valmis. Kati Jensen on juuri saanut valmiiksi puutaloasunnon remontin Turun keskustassa. Hän on tehnyt sen taas, kuorinut pommista kaunottaren. Koti ei ole kuitenkaan hänelle itselleen vaan myytäväksi eteenpäin.

Alun perin reilun 70 neliön huoneisto on ollut kaksio, mutta täydellisen pintaremontin lisäksi Jensen on remontoinut myös yhden huoneen lisää, jotta saa asunnosta mahdollisimman hyvän tuoton. Nyt kolmio on valmis ja stailattu myyntikuntoon.

Tätä tekee työkseen Kati Jensen, flippaaja. Tämä on hänen 11. flippauskohteensa.

– Yleensä myös myyn flippaukseni itse. Ostaja ja myyntihinta ovat tiedossa jo paljon ennen kohteen valmistumista. Tämä on itselleni turvallista, ja tulevat asukkaat pääsevät vaikuttamaan pintamateriaaleihin, Jensen kertoo.

Välillä on kuitenkin hyvä tehdä asunto ihan valmiiksi ennen myyntiä. Joka kerta lopputulos yllättää Jensenin itsensäkin.

– Jos myisin kaikki kohteeni vasta valmiina, voisin saada niistä helpostikin jopa kymppitonnin enemmän.

Kati Jensenillä on oma yritys, Pinta 04. Hän vastaa itse lähes kaikista remontin vaiheista. Hän saa päättää itse työkaverinsa ja työaikansa – usein päivät työmaalla venyvät pitkälle yöhön.

Flippauksessa tärkeintä on asuinalueen ja sen hintatason tunteminen. Sijoitusasunnon ostajan täytyy osata laskea, mitä remontti tulee kustantamaan, millaisen hinnan siitä saa myydessä ja paljonko itselle pitäisi jäädä katetta.

Mitä huonokuntoisempi asunto, sitä parempi, sanoo Asuntosalkunrakentaja-sivuston perustaja ja asunto­sijoittamisen ammattilainen Pekka Väänänen.

– Kokenut flippaaja osaa nähdä sen, että pommikuntoiseen kämppään pitää usein tehdä yhtä kattava remontti kuin siihen vähän parempaankin. Huonokuntoisen hinta vain on reippaasti alhaisempi, Väänänen sanoo.

Sosiaalinen media on tehnyt flippauksesta ilmiön.

– Instagramissa on monia laadukkaita flippauksen ympärille keskittyviä tilejä, joissa remontoijat kertovat kohteistaan, esittelevät projektin etenemistä ja remontin muutoksia. Kun he saavat asunnot kaupaksi vielä hyvään hintaan, luo se hypeä flippauksen ympärille, kertoo Väänänen.

Väänäsen mukaan vahvimmin ilmiö on nostanut suosiotaan suurissa kaupungeissa: pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella. Remontoiminen on samanhintaista joka paikassa, mutta mitä kalliimpia asuntoja alueella on, sitä suurempaa on remontista koituva arvonnousu.

"Tärkein mottoni on, että voitto tehdään ostaessa."
Kati Jensen
Kati Jensen haluaa jokaiseen flippauskohteeseensa katseenkiinnittäjän, josta se muistetaan. Tähän asuntoon hän valmisti 20 senttiä korkeat listat kustannustehokkaasti kipsilevystä ja jalka- sekä koristelistoista. Niiden tilaus puuvalmiina olisi ollut liian kallista.

Tammikuussa 2018 Kati Jensen oli vielä hyväpalkkaisessa työssään telakalla sisustusostajana ja takuupäällikkönä mutta ei viihtynyt siinä. Hän kaipasi vapautta ja sitä, ettei aamuisin tarvitse laittaa herätyskelloa soimaan ja lähteä töihin, johon ei riitä intoa.

Lopulta Jensen irtisanoutui päivätyöstään ja ajatteli, että ellei keksi mitään muuta, ostaa hän itselleen sijoitusasunnon, remontoi sen ja myy eteenpäin. Se oli ollut hänen ikuisuushaaveensa. Jensenillä on erikoismaalarin ja artenomin koulutus, ja remonttitaitoja hän on kartuttanut työtä tekemällä.

Helmikuussa 2018 Jensen osti kaksion, tarttui työkaluihin ja alkoi toteuttaa unelmaansa.

– Pelkän voiton tekeminen ei ole missään vaiheessa ollut minulle tärkein lisäarvo tämän työn tekemiseen. Rakastan niin paljon remontointia, ja pelkkää plussaa on, että näin saan valita itse työkaverini. Nämä painoivat päätöksessäni rahaa enemmän, Jensen sanoo.

Kati Jensen on seurannut 15 vuoden ajan Turun alueella asuntojen hintakehitystä. Uudet kohteensa hän bongaa usein netistä, Oikotiestä tai Etuovesta. Hakuvahdit ovat käytössä koko ajan, mutta Jensen ei luota pelkästään niihin. Kun on haku päällä, hän katsoo kolme kertaa päivässä uudet myyntiin tulleet asunnot.

– Se on hauskin osuus koko hommassa myymisen lisäksi. Tärkein mottoni on, että voitto tehdään ostaessa. Sitä ei voi koskaan kompensoida jälkikäteen.

Tärkeimmät kriteerit uuden kohteen valinnassa ovat sijainti ja taloyhtiö. Putkiremontti pitäisi olla tehtynä tai ei tulossa lähivuosina ja paalutusten tulee olla kunnossa. Myös julkisivuremontin mahdollisuus pitää ottaa huomioon. Isot remontit eivät yleensä näy asuntojen hinnoittelussa tarpeeksi, ja siksi Jensen yrittää välttää niitä. Mikään kohde ei kuitenkaan ole täydellinen, ja liian tiukoilla kriteereillä yhdenkään asunnon ostaminen ei olisi mahdollista.

– En ole vielä uskaltanut lähteä Turun keskustan ulkopuolelle, koska riskit ovat täällä niin paljon pienemmät. Se on kyllä käynyt mielessä, sillä keskusta-alueella on usein haasteita logistiikan, parkkipaikkojen ja pysäköinnin kanssa. Esimerkiksi rivi­taloasunnon hankkiminen hyvältä alueelta voisi olla vaihtoehto, Jensen miettii.

Olohuoneesta on lohkaistu remontissa väliseinällä pieni työtila, koska Kati Jensen arvioi saavansa asunnosta näin paremman myyntihinnan.

Aluksi Jensen flippasi yksiöitä ja kaksioita mutta huomasi pian, ettei niistä saanut riittävästi palkkaa itselleen. Hän tekee remontit itse ja aina perusteellisesti – usein uusiksi menevät kaikki sähköistä lähtien. Sen takia voitto-osuus ei välttämättä aina nouse kovin suureksi.

Ennen asunnon ostamista Jensen tekee raakalaskun: Hän listaa paperille asunnon ostohinnan ja myyntihintatavoitteen. Kaksioissa niiden väliin pitää jäädä 40 000 euroa, kolmioissa 60 000 ja neliöissä 80 000 euroa. Siihen hän mahduttaa kaikki rakennusmateriaalit, työt ja ulkopuolisten palkat.

– Kolmiot ovat suosikkejani. Kalliit neliöt ovat aina keittiöissä ja kylpyhuoneissa, halvat kuivissa tiloissa. Yksi huone ei hirveästi suurenna remonttibudjettia mutta aika paljon myyntihintaa.

Jensenillä on aina kaksi kohdetta päällekkäin. Toisessa on menossa remontti, toiseen asuntoon hän tekee suunnitelmia, tilaa materiaaleja ja teettää purkutyöt. Kun edellinen kohde on myyty, hän pääsee näin heti vauhtiin uuden projektin kanssa. Remonttien vaiheita hän esittelee Instagram-tilillään @villamusta.

– En enää tee itse purkutöitä, sillä niiden teettäminen on edullista ja säästän siinä omaa aikaani. Enkä halua ottaa riskiä käsieni loukkaamiseen. Jos menetän ne, työni ovat siinä. Viimeisten pintojen tekeminen on todella kallista, ja jos joutuisin sen ulkoistamaan, tässä ei olisi enää hirveästi järkeä.

Jos eteen tulee mukava ostaja, joka on valmis maksamaan pyydetyn hinnan, Kati Jensen tekee heti kaupat. Hän ei koskaan kilpailuta kohteitaan eikä odota parempia tarjouksia.
Vanhasta makuuhuoneesta muokkautui remontissa tyylikäs keittiö.

Asuntojen ostamiseen Jensen ottaa aina lainaa, mutta remontit hän pystyy rahoittamaan itse. Suunnittelu lähtee liikkeelle siitä, että hän viettää aikaa asunnossa, aistii sen tunnelmia ja rakennusaikaa. Hän haluaa luoda koteja, joissa asukkaiden leuat loksahtavat joka päivä.

Jensen suunnittelee kaikkien kohteidensa muutostyöt itse, ja keittiösuunnitelmat piirtää puhtaaksi yhteistyökumppanin keittiösuunnittelija.

– Erotun joukosta sillä, etten tee rakennusliikkeille tyypillistä tehotuotantoa valkoisilla seinillä ja keittiöllä sekä tammiparketilla. Haluan luoda jokaiseen kohteeseeni jonkin katseenkiinnittäjän. Niitä voivat olla korkeat jalkalistat, messinkiset tai kupariset hanat, kokolattiamatot, kalanruotolattiat tai paneeliseinät. Hyödynnän usein myös erikoismaalarin koulutustani.

Ekologisuus on Jensenille tärkeä arvo. Hän yrittää säästää aina mahdollisimman paljon vanhoja materiaaleja. Hän ei koskaan kajoa esimerkiksi alkuperäisiin oviin eikä komeroihin, jos ne voi säilyttää. Vanhat sisäkatot hän kaivaa esille mahdollisuuksien rajoissa.

Purkuvaiheessa katosta, lastulevyjen alta löytyi mahonginväriseksi lakattu alkuperäinen paneelikatto. Se oli niin hyvässä kunnossa, ettei Jensen halunnut maalata sitä peittoon.
Tässä kohteessa Kati Jensen vaihtoi keittiön ja makuuhuoneiden paikkoja keskenään, mikä vaati rakennusluvan. Hän ideoi makuutilaan listoista tehdyn tehosteseinän.

Asuntokauppalain mukaan käytetyn osakehuoneiston myyjä on vastuussa asunnon mahdollisista virheistä kaksi vuotta siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle. Jensenin mielestä se on raskain velvollisuus, joka hänen työhönsä liittyy.

Hän on kuitenkin yrittänyt kääntää sen vahvuudekseen: jos hänen asiakkailleen nousee uudesta kodista mikä tahansa huoli, hän pyrkii aina auttamaan. Reklamointeja on toistaiseksi tullut hyvin vähän.

– Pyrin myymään asuntoni aina kivoille ihmisille ja tekemään hyvää jälkeä, jottei näitä tapauksia tulisi. Mutta jos tulee, hoidan hommat kuntoon mahdollisimman hyvin ja nopeasti.

Kati Jensenin laskuoppi

Flippauskohteen ostohinnan ja tavoitellun myyntihinnan erotus:

  • Kaksiot 40 000 €
  • Kolmiot 60 000 €
  • Neliöt 80 000 €

Näistä summista vähennetään kaikki remonttikustannukset, verot ja ulkopuolisten palkat. Jäljelle jäävä osuus on Katin palkkio.

50% on tavoiteltu voitto­prosentti osto- ja myyntihinnan erotuksesta.

5 vinkkiä flippaajalle

  1. Mieti rahoitus. Hanki lainalupaus etukäteen, jotta saat napattua sopivan kohteen nopeasti. Pankki rahoittaa yleensä 70 prosenttia velattomasta ostohinnasta. Loppuosaan tarvitaan omaa rahaa tai muu vakuus.
  2. Tiedä, mihin ryhdyt. Seuraa asuntomarkkinoiden trendejä ja tutustu kohdealueeseen, jotta tiedät, mikä myy, mihin hintaan ja kenelle.
  3. Tili tehdään ostohetkellä. Siksi ostohinnan on oltava tarpeeksi edullinen. Laske flippauskustannukset realistisesti, mieluummin varman päälle.
  4. Käytä pelisilmää remontissa. Jos saat siistin, toimivan ratkaisun edullisesti, älä turhaan käytä siihen rahaa. Kaakeleita voi maalata, ja keittiössä ehkä riittää välitilan ja ovien vaihto. Älä silti pihistele väärissä kohdissa, ettei remontti näytä halvasti tehdyltä. Vaihda esimerkiksi kellastuneet pistorasiat.
  5. Panosta myynti-ilmoitukseen. Jos valokuvaus, stailaus ja paperityöt eivät ole hallussa, niiden ulkoistus ammattilaiselle maksaa itsensä pian takaisin.

Lähde: asuntosijoittamisen ammattilainen Pekka Väänänen

Purkutyöt on edullista ulkoistaa, joten Jensen ei tee niitä omaa aikaa säästääkseen itse. Kylpyhuoneen seinät on päällystetty Belle Artin hartsipinnoitteella.

Flippaus pähkinänkuoressa

Flippaus on yksi asuntosijoittamisen strategioista. Se on asuntojen ostamista, remontoimista ja myymistä eteenpäin mahdollisimman hyvällä voitolla. Flippauksen voi tehdä ilman remonttiakin, mutta asunnon kunnostus parantaa merkittävästi taskuun jäävän rahan määrää. Ilmiöksi asuntoflippaus on noussut sosiaalisen median ansiosta.

Voinko minä flipata?

Flippaajaksi voi käytännössä ryhtyä kuka tahansa. Parhaiten se sopii remonttitaitoiselle, joka pystyy arvioimaan projektien laajuuden ja kannattavuuden. Itse remontoimalla työstä saa myös paremman katteen. Usein flippaajat tekevät pitkää päivää remontoimalla päätyönsä ohessa, joskin monet flippaavat myös täysipäiväisesti.

Entä verotus?

Verotuksen kannalta on merkitystä, tekeekö flippausta yksityisenä henkilönä vai osakeyhtiönä. Yksityishenkilöt joutuvat maksamaan asunnon myyntivoitosta 30 prosenttia veroa 30 000 euroon asti ja sen ylittävästä osasta 34 prosenttia. Osakeyhtiölle voitto-osuudesta koituu 20 prosentin yhteisövero.

Lähde: asuntosijoittamisen ammattilainen Pekka Väänänen

Kommentoi »