Yhteisomistus katkolla

Mainos

Minulla on kolme sisarusta, joiden kanssa omistan Pohjois-Suomessa sijaitsevan kesämökin – lapsuudenkotimme. Sen käytön vuorottelussa ei ole ollut ongelmia, ei liioin remontoinneissa ja muussa ylläpidossa. Nyt yksi sisaruksista haluaa irtaantua yhteisomistuksesta. Millä tavalla meidän tulisi tämä ilmeisen hankala asia hoitaa, jotta ratkaisu täyttäisi kaikki lain ja verottajankin vaatimukset?

Teksti Meidän Mökki

Asiantuntija vastaa:

Kiinteistön yhteisomistussuhteesta on kysymys silloin, kun kaksi tai sitä useammat henkilöt omistavat kiinteistön määräosin. Esimerkiksi kysyjän tarkoittamassa tilanteessa neljä sisarusta omistavat kiinteistön todennäköisesti ¼ määräosin eli kunkin sisaruksen omistusosuus yhteisestä kiinteistöstä on ¼. Määräosien ei välttämättä tarvitse olla samansuuruisia. Määräosa osoittaa kunkin yhteisomistajan omistusosuuden kiinteistöön.

Määräosan avulla ei voida kohdentaa omistusoikeutta johonkin kiinteistön yksilöityyn alueeseen tai rakennukseen. Tätä tarkoitusta varten on jäljempänä kerrotuin tavoin mahdollista tehdä osaomistajien kesken hallinnanjakosopimus.

Yhteisomistajat päättävät yhdessä kiinteistön käytöstä, ja heidän kaikkien suostumus tarvitaan koko kiinteistön myyntiin.

Kysyjän tarkoittamassa yhteisomistuksessa sisarukset ovat kuitenkin sopineet vuorottelusta kiinteistön käytössä sekä kiinteistön huollosta ja korjauksista. Kysyjän tilanteessa yksinkertaisin keino yhteisomistuksen järjestelyihin yhden sisaruksen luopuessa yhteisomistusosuudestaan on, että muut sisarukset tai joku heistä lunastaa luopuvan sisaren osuuden kiinteistöstä. Tämä tapahtuu normaalilla kiinteistökaupalla, jossa kaupan kohteena on määräosa kyseisestä kiinteistöstä. Kiinteistön kauppa on tehtävä maakaaren tarkoittamassa määrämuodossa ja julkisen kaupanvahvistajan läsnäollessa.

Tällöin keskeisin asia kaupassa on päästä yhteisymmärrykseen lunastettavan osuuden kauppahinnasta. Kaikkien sisarusten ei tarvitse osallistua lunastukseen, eikä siihen myöskään tarvita heidän suostumustaan. Kiinteistön osaomistaja voi myydä osuutensa ilman muiden osaomistajien suostumusta.

Perintötilojen yhteisomistussuhteiden muutoksissa on varsin yleistä, että kauppahinta on sukulaissuhteesta johtuen alempi kuin niin kutsuttu käypä hinta. Tällöin kannattaa verottajalta tarkistaa minkä kauppahinnan se hyväksyy ilman, että kaupasta tulee lahjaveroseuraamuksia.

Yhteisomistussuhteen muutokset voidaan kiinteistön kaupan lisäksi tehdä lahjoituksella. Tällöin osaomistuksesta luopuva osakas lahjoittaa osuutensa muille omistajille. Lahjan osalta pitää kuitenkin varautua maksamaan siitä määrättävä lahjavero.

Vaikeammaksi tilanne muuttuu, mikäli kiinteistön yhteisomistajat eivät pääse yksimielisyyteen kiinteistökaupan ehdoista tai kauppahinnasta. Tällöin yhteisomistajalla on mahdollisuus hakea yhteisomistussuhteen purkamista käräjäoikeudelle tehtävällä haastehakemuksella.

Lain mukaan yhteisomistussuhde voidaan purkaa myymällä yhteisomistuksessa oleva esine (tässä tapauksessa kiinteistö), jos sen jakaminen ei ole mahdollista. Kiinteistön osalta saattaa olla mahdollista halkoa kiinteistö itsenäisiksi tiloiksi. Tarvittaessa käräjäoikeus määrää uskotun miehen huolehtimaan kiinteistön myynnistä ja kauppahinnan jakamisesta.

Kiinteistöjen yhteisomistussuhteet ovat lisääntyneet merkittävästi uudisrakentamisessa etenkin tonteilla, joille on rakennettavissa useampia omakotitaloja, vaikka itse tontti ei ole lohkottavissa itsenäisiksi tiloiksi. Tällöin yksityiskohtainen ja kattava hallinnanjakosopimus on paras ja suorastaan välttämätön keino järjestää rakentaminen ja asuminen yhteisomistuksessa olevalle kiinteistölle. Hallinnanjakosopimukseen tulee ottaa kaikki yhteisomistajien oikeudet ja velvollisuudet sekä maininta menettelystä yhteisomistussuhteen purkamistilanteessa.

Hallinnanjakosopimuksella sovitaan myös, mihin kiinteistön osaan (hallinta-alueeseen) osaomistajan omistusosuus kohdentuu. Parhaiten tämä yksilöinti on toteutettavissa karttaliitteellä, johon on merkitty kunkin yhteisomistajan hallinta-alue. Hallinnanjakosopimus kirjataan käräjäoikeudessa, jolloin se sitoo myös kolmansia osapuolia.

Julkaistu: 19.1.2009
Katso myös nämä