Meidän talo

Piilevä laatuvirhe kiinteistökaupassa

Mainos

Syksyllä 2005 ostin 1950-luvulla tehdyn omakotitalon. Loppukesästä 2009 myimme talon edelleen. Kun uusi omistaja alkoi vaihtaa talon ikkunoita, talon puurunko osoittautui keskikerroksen ikkunan alapuolelta täysin lahoksi. Käsittääkseni kyseessä on niin kutsuttu piilevä virhe. Olen tarjoutunut korjaamaan rakenteita ison laskun välttämiseksi, onko minulla siihen oikeus? Onko kiinteistön minulle myynyt vastuussa kustannuksista, kun kaupasta on alle viisi vuotta? Tälle myyjälle olen ilmoittanut vauriosta, johon hän vastasi, että talo on vanha, eikä siten voida olettaa sen olevan uuden veroinen tai virheetön.
 

Teksti Meidän Talo

Asiantuntija vastaa:

Kiinteistökaupan piilevällä laatuvirheellä tarkoitetaan tilannetta, jossa kiinteistöstä löytyy kaupanteon jälkeen virhe tai vaurio, josta myyjä ei ole ollut tietoinen kaupantekohetkellä ja jota ostaja ole voinut havaita kaupan kohdetta tarkastaessaan.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan edellyttää kun otetaan huomioon kauppahinta ja muut olosuhteet. Ostajalle saattaa syntyä piilevän eli salaisen laatuvirheen perusteella oikeus saada hinnanalennusta, mutta ei oikeutta saada vahingonkorvausta.

Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde. Hinnanalennus ei siten määräydy suoraan korjauskustannusten mukaan, sillä yleensä virheellisen tai vaurioituneen rakenteen korjaamisen johdosta rakennus tulee paremmaksi kuin mitä vanha rakennus olisi ollut. Siksi ei ole perusteltua, että myyjä vastaisi tästä rakennuksen perusparannuksesta.

Myyjällä ei ole oikeutta laatuvirheen korjaamiseen, mutta siitä voidaan tietenkin osapuolten kesken sopia, mikäli ostaja suostuu ratkaisuun.

Ostajan tulee vedota laatuvirheeseen heti tai kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt se havaita. Ellei ostaja ilmoita myyjälle laatuvirheestä viiden vuoden kuluessa siitä kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Viiden vuoden sääntöä ja kohtuullisessa ajassa edellytettävää ilmoitusta laatuvirheestä sovelletaan myös kiinteistön aikaisempaan myyjään. Kysyjä on siten menetellyt oikein ilmoitettuaan virheestä myös omalle saantomiehelleen (myyjälle).

Vanhan rakennuksen ostajan odotetaan sietävän virheitä, jotka ovat luontaisia ”myydyn kaltaiselle” kiinteistölle. Kiinteistö tulee hyväksyä rakennusajankohdan mukaisine rakenneratkaisuineen ja rakennusmateriaaleineen. Lisäksi eräiden rakennusosien tekniset käyttöiät ovat sellaiset, että ostajan odotetaan ymmärtävän uusimisen tulevan ajankohtaiseksi ilman, että voitaisiin puhua laatuvirheestä.

Sen sijaan virheiksi ovat usein tulkittavissa laatuvirheet, jotka myydyn kiinteistön ikä ja kauppahinta sekä vastaavien rakennusten kunto huomioon ottaen poikkeavat selvästi yleisesti hyväksyttävästä kulumisesta tai laadusta. Rakennuksen korkea ikä voidaan ottaa huomioon kun arvioidaan hinnanalennuksen määrää. Tekninen käyttöikä saattaa olla yksi arvioinnin perusteista.

Kysyjän kannattaa huolehtia, että rakennuksessa oleva virhe selvitetään ja dokumentoidaan. Samoin kannattaa huolehtia, että korjauksista ja niiden kustannusten jakamisesta sovittaessa otetaan huomioon alkuperäisen omistajan ja myyjän vastuu. Siten kysyjän on syytä ottaa alkuperäinen myyjä mukaan asian selvittämiseen ja korjauksista sopimiseen. Niinpä yksilöity reklamointi ja vaatimukset tulee osoittaa myös tälle alkuperäiselle myyjälle.

Julkaistu: 11.5.2010

Kysy ja asiantuntijamme vastaavat

Kirjoitathan kysymyksesi riittävän yksityiskohtaisesti, jotta voimme antaa mahdollisimman tarkan vastauksen. Valitsemme parhaat kysymykset ja julkaisemme ne. Nimeäsi ja yhteystietojasi ei julkaista.

Katso myös nämä