Meidän talo

Mikä on myyjän vastuu kiinteistökaupassa?

Mainos


Minä ja puolisoni olemme yli 70-vuotiaita. Tahtoisimme terveyssyistä muuttaa omakotitalostamme kerrostaloon. Uskalluksemme vaan ei oikein riitä talon myyntiin.




Vaikka 1970-luvun tiilivuorattu talo on kohtuukuntoinen, se vaatii hoitoa ja huoltoa. Lain mukaan ostajalla on viisi vuotta aikaa löytää talosta vikoja ja virheitä, joista myyjä on vastuussa. Tänä aikana ehtii huonolla ylläpidolla kehittyä sellainen kosteus- ja homevaurio, joka tekee rakennuksesta kalliisti korjattavan tai lopullisesti asuinkelvottoman.




Pelkona on, että menettäisimme oikeudenkäyntikuluina ja korvauksina koko omaisuutemme. Onko mitään keinoa, jolla kiinteistön myyjä saisi turvaa ostajan vaatimuksia vastaan?

Teksti Meidän Talo

Asiantuntija vastaa:

Vähentäisihän se melkoisesti myyjän huolia, jos kiinteistökaupan voisi tehdä siten, ettei ”jälkipuheita” voi seurata. Totta kuitenkin on, että pelkällä sopimustekstin laatimisella myyjä ei voi vetäytyä kaupan kohteen mahdollisia laatuvirheitä koskevasta vastuusta. Sen sijaan kaupanteon avoimuus, huolellinen valmistelu ja dokumentointi ovat keinoja, joilla voidaan vaikuttaa ratkaisevasti siihen, ettei kysyjien tarkoittamia yllätyksiä pääse tapahtumaan.



Rakennusta saattaa jäädä rasittamaan sellainen laatuvirhe, jota huolellisellakaan valmistelulla ei ole voitu ottaa huomioon kaupasta päätettäessä. Niinpä on vaikeaa saavuttaa täyttä varmuutta siitä, ettei ostajalle syntyisi aihetta esittää kaupanvastuuseen perustuvia vaatimuksia.



Kauppakirjaan otettu määräys, jonka mukaan ostaja ostaa rakennuksen siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä, ei vapauta myyjää vastuusta. Mikäli rakennuksessa myöhemmin ilmenee sellainen laatuvirhe, josta ostaja ei ole ollut tietoinen kaupasta päätettäessä, ja jos tämä virhe lisäksi on luonteeltaan sellainen, että se olisi vaikuttanut kauppaan, vastuu saattaa langeta myyjälle.



Kauppaa suunniteltaessa kannattaa teettää rakennuksen kuntotarkastus. Siihen ryhtyvä ammattilainen on syytä valita huolellisesti. Pätevä asiantuntija kykenee havaitsemaan ja kirjaamaan tarkastuksesta tehtävään raporttiin rakennuksen mahdolliset virheet ja puutteet. Kokenut asiantuntija pystyy myös vetämään talon rakennusajankohdasta johtopäätöksiä sen suhteen, millaisia vaurioille riskialttiita rakenteita kunakin ajankohtana tehtyihin taloihin tyypillisesti sisältyy.



Kuntotarkastuksen perusteella ostajalle voidaan antaa todennettua tietoa kaupan kohteena olevan rakennuksen kunnosta. Maakaaren säännöksen mukaisesti ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hän on saanut tiedon kaupantekohetkellä, tai jonka hän on kaupankohteen tarkastuksessa havainnut taikka hänen olisi pitänyt havaita.



Myyjän kannattaa myös ehdottomasti ilmoittaa ostajalle kaikista tietämistään virheistä ja puutteista. Mahdollisten virheiden piilottaminen, salaaminen tai niistä kertomatta jättäminen yleensä kostautuu ostajan tekeminä (aiheellisina) vaatimuksina. Myös rakennuksen kunnossapidon ja huoltotoimenpiteiden tarve on tuotava esille. Edellä esitetty myyjän tiedonantovelvollisuus ja erityisesti sen täyttäminen kannattaa myös kirjata kauppakirjaan.



Kauppakirjaan on hyvä ottaa nimenomaisina kirjauksina kuntotarkastajan havainnot sekä myyjän ostajalle ilmoittamat virheet ja puutteet maininnalla, jonka mukaan ostaja hyväksyy nämä viat ja puutteet sekä sitoutuu olemaan esittämättä niitä koskevia vaatimuksia.



Vanhan rakennuksen ostajan tulee myös hyväksyä se seikka, että rakentamisessa on käytetty rakennusajankohdalle tyypillisiä rakenneratkaisuja ja materiaaleja, jotka eivät välttämättä vastaa kaupantekohetken edellytyksiä. Kauppakirjassa on hyvä sisällyttää maininta rakenteiden ja rakennusosien teknisestä käyttöiästä niin, että ostaja ymmärtää vanhan rakennuksen edellyttävän huolto- ja korjaustoimenpiteitä. Kauppakirjan laatiminen kannattaa jättää asiantuntijan tehtäväksi.

Julkaistu: 22.3.2011

Kysy ja asiantuntijamme vastaavat

Kirjoitathan kysymyksesi riittävän yksityiskohtaisesti, jotta voimme antaa mahdollisimman tarkan vastauksen. Valitsemme parhaat kysymykset ja julkaisemme ne. Nimeäsi ja yhteystietojasi ei julkaista.

Katso myös nämä