Meidän talo

Hometalon kaupan selvittely

Mainos

Ostimme noin neljä vuotta sitten vuonna 1948 rakennetun rintamamiestalon 60 000 eurolla. Nyttemmin siinä on havaittu useita virheitä ja vaurioita katon aiemman vuotamisen ja virheellisen eristämisen sekä kellarikerrokseen ulkoa tulleen kosteuden vuoksi. Homeongelma on niin laaja, että huoneistosta otetuissa pyyhintänäytteissä on mikrobeja ja asuintiloissa huomattavaa hajuhaittaa.



Myyjä on tehnyt meille tarjouksen hinnanalennuksesta, mutta odotan korjaussuunnitelman ja kustannusarvion valmistumista. Jos korjauskulut ylittävät talon kauppahinnan, miten määritetään hinnanalennus? Mikäli pääsemme hinnasta sopimukseen, salliiko laki, että puran talon ja käytän hinnanalennussumman uuden talon rakentamiseen ja lainan lyhennykseen.

Teksti Meidän Talo

Asiantuntija vastaa:

Kiinteistökaupan laatuvirheen perusteella ostaja voi olla oikeutettu joko kaupan purkuun, hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen tai pelkkään hinnanalennukseen.

Kaupan purkamisen edellytyksenä on, että kiinteistöä rasittaa maakaaren 17 §:n tarkoittama laatuvirhe ja se, että laatuvirhe on olennainen. Virheen olennaisuutta harkittaessa otetaan huomioon virheen korjauskustannusten määrä suhteessa kiinteistöstä maksettuun kauppahintaan sekä esimerkiksi se, onko virhe luonteeltaan sellainen, että se estää kaupan kohteen käyttämisen aiottuun tarkoitukseen (asumiseen). Myös korjausten kesto saattaa vaikuttaa virheen olennaisuuteen.



Kaupan purkamisen sijasta useimmiten tulee kyseeseen hinnanalennus. Sen määrä lasketaan siten, että kauppahinnasta vähennetään virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Käytännössä kiinteistön arvo kaupantekohetkellä määritellään käyttäen apuna virheen korjauskustannuksista saatavaa tietoa. Hinnanalennus ei välttämättä ole yhtä suuri kuin ovat korjauskustannukset. Korjausten jälkeen kiinteistö on usein parempi kuin mitä ostajalla olisi ollut kaupantekohetkellä perusteltua aihetta olettaa. Tämä kiinteistön perusparannus ei kuulu myyjän maksamaan hinnanalennuksen tai vahingonkorvauksen piiriin.



Ostajan pitää myös hyväksyä se, että vanha kiinteistö on rakennettu rakentamisajankohdan rakenneratkaisuilla ja materiaaleilla, joten korjauksessa käytettävät nykyaikaiset rakenteet ja materiaalit parantavat kiinteistön laatua.



Edellytys vahingonkorvaukselle saattaa täyttyä, jos kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai jos myyjä on ennen kaupantekoa antanut virheellistä tietoa, jättänyt tietoa kertomatta tai on jättänyt oikaisematta tietämänsä ostajan virheellisen käsityksen sellaisesta kiinteistön ominaisuudesta, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.



Piilevän laatuvirheen tapauksessa ostajalla on oikeus vain hinnanalennukseen. Piilevästä virheestä puhutaan silloin kun myyjä ei ole tiennyt kaupan kohteen virheellisyydestä kaupantekohetkellä eikä siten ole salannut ostajalta kaupan päättämiseen olennaisesti vaikuttavaa tietoa.



Mikäli nimimerkin tapauksessa olisi kyseessä rintamamiestalon piilevä latuvirhe, hinnanalennusta voitaisiin määritellä näin: kauppahinnasta 60 000 euroa vähennetään korjauskustannukset siltä osin kuin ne ovat välttämättömiä, jotta kiinteistö saadaan laadullisesti sellaiseen kuntoon kuin myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta, rakennuksen ikä ja muut olosuhteet huomioiden kohtuudella olettaa.



Jos rakennukset ovat niin pahoin vaurioituneita, ettei niitä ole mahdollista ja järkevää korjata, tai mikäli rakennukset muutoin ovat käyneet arvottomiksi, kiinteistön arvo muodostuu pääosin tontin hinnasta. Kun rakennuksilla on rahallista arvoa, tämä arvo kaupantekohetkellä otetaan huomioon hinnanalennusta vähentävänä seikkana.

Nimimerkki voisi ostajana käyttää sovitun tai määrätyn hinnanalennuksen vapaasti haluamallaan tavalla. Siten ei ole estettä sille, että ostaja purkaa rakennuksen ja käyttää hinnanalennuksen uuden rakennuksen rakentamiseen. Huomattava kuitenkin on, että uuden rakennuksen kustannuksia ei voida pitää perusteena hinnanalennuksen määrittämiselle.

Julkaistu: 9.11.2010

Kysy ja asiantuntijamme vastaavat

Kirjoitathan kysymyksesi riittävän yksityiskohtaisesti, jotta voimme antaa mahdollisimman tarkan vastauksen. Valitsemme parhaat kysymykset ja julkaisemme ne. Nimeäsi ja yhteystietojasi ei julkaista.

Katso myös nämä